主題：2009年是萬科新時(shí)代的開端

　　對2008年充滿信心

　　記者：2008年萬科的銷售面積和銷售金額同比有所增加，但是相比2007年12月份下降卻很明顯，是否確如有些媒體報(bào)道的“萬科銷售遇阻”？

　　肖莉：房地產(chǎn)市場的成交量確實(shí)存在一定的季節(jié)性。受施工/推盤節(jié)奏、節(jié)假日安排等因素的影響，每年春節(jié)前后（1、2月份）通常都是供應(yīng)和銷售淡季。

　　從萬科每月的銷售業(yè)績公告可以很清楚地看到，2007年1、2月份的銷售面積分別只占全年的3.4%和2.1%，銷售金額分別只占全年的3.2%和1.8%；而12月份的銷售面積和銷售金額則分別占全年的12.5%和11.8%。實(shí)際上，去年12月份的市場氣氛不可能好于去年1、2月份，但是銷售結(jié)果卻明顯比1、2月份強(qiáng)，這只能用行業(yè)特殊的季節(jié)規(guī)律來解釋。

　　因?yàn)橛袖N售的淡旺季，所以用1月份銷售數(shù)字來和上年12月份進(jìn)行環(huán)比的意義不大。相對來說，和去年同期銷售情況進(jìn)行同比要合理一些，但對預(yù)測全年的走勢，價(jià)值也不是很大。

　　市場正在進(jìn)入理性調(diào)整期，這只是說，類似2007年二季度以來的那種恐慌性搶購現(xiàn)象將會終結(jié)，投資性購房比例偏高的情況將會得到矯正。但剛性需求并不會受到多少影響，真正自住需求的購買力依然堅(jiān)實(shí)，萬科對2008年實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績依然充滿信心。

　　記者：從去年的銷售數(shù)據(jù)看，萬科的平均售價(jià)是一個(gè)逐步上升的過程，但去年12月份以來月度平均價(jià)格明顯下降。萬科的銷售價(jià)格是否確實(shí)下調(diào)了一定的幅度？

　　肖莉：對住房價(jià)格影響最大的因素首先是地段，其次是產(chǎn)品類型。不同城市的住房，或者即使在同一個(gè)城市，不同地段、不同類型的住房，都存在相當(dāng)大的價(jià)格差異。因此跨地域、多項(xiàng)目操作的住宅企業(yè)，其“銷售均價(jià)”受當(dāng)期在售的樓盤組成比例影響很大，而各個(gè)時(shí)點(diǎn)在售樓盤的組成，偶然性因素起決定性作用。一般來說，除非用年度作為計(jì)算均價(jià)的時(shí)間尺度，否則“銷售均價(jià)”的參考意義不大。

　　不存在資金周轉(zhuǎn)問題

　　記者：2月28日公司表示將把部分募集資金暫時(shí)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，除了提高資金利用率的考慮外，是否與公司資金周轉(zhuǎn)方面也有關(guān)系？公司對房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張問題是怎樣一種判斷，是否已經(jīng)有了很好的應(yīng)對措施？

　　肖莉：萬科并不存在資金周轉(zhuǎn)的問題。資金將取代土地成為制約行業(yè)發(fā)展的主要瓶頸，這是萬科早在2006年就做出的判斷，公司也一直致力于拓寬各種融資渠道，以增強(qiáng)資金實(shí)力，過去幾年中，這一策略為公司的快速發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。

　　另一方面，萬科一貫秉持審慎的經(jīng)營策略。去年市場還比較亢奮時(shí)，萬科已經(jīng)預(yù)見到其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，并據(jù)此做出實(shí)施更為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略的決策。例如，在中期報(bào)告中，我們明確指出：“萬科從不會因?yàn)槭袌龅目簥^而轉(zhuǎn)向激進(jìn)，將在市場的變化前保持冷靜，堅(jiān)持萬科對行業(yè)趨勢的一貫判斷，堅(jiān)持萬科既定的發(fā)展策略，更為重視成長的質(zhì)量和財(cái)務(wù)的穩(wěn)健性?！?br />
　　用專項(xiàng)募集資金補(bǔ)充流動(dòng)資金主要是為了進(jìn)一步提高資金的使用效率，加快公司的發(fā)展。因?yàn)槟技Y金的使用是由相關(guān)項(xiàng)目的進(jìn)度決定的，而根據(jù)項(xiàng)目施工計(jì)劃，其中有超過9.8億元的資金在半年內(nèi)都不會使用。

　　2009年萬科真正發(fā)力

　　記者：公司的郁亮總裁不久前接受有關(guān)媒體采訪時(shí)，都談到了萬科將成為千億規(guī)模公司的問題。王石董事長也曾談到，2006-2008年公司將進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展期。這說明公司的管理層對于經(jīng)營規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大有很明確的規(guī)劃。公司能否介紹一下這方面的情況？

　　肖莉：中國的房地產(chǎn)行業(yè)還處在一個(gè)比較初級的階段，在很多方面尚有待成熟，但我們也看到，這一情況正在發(fā)生全面而深刻的變化。從制度環(huán)境上看，不斷深入的宏觀調(diào)控將促進(jìn)行業(yè)秩序的進(jìn)一步規(guī)范；從居住模式上看，住房保障日益得到重視，未來將會出現(xiàn)廉租房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及商品住房（包括限價(jià)商品房）多元并存的局面；從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中小套型的住宅供應(yīng)比例將大幅度提高，購房者將更關(guān)注居住品質(zhì)，精品中小戶型將成為未來市場決勝的關(guān)鍵；從生產(chǎn)方式上看，行業(yè)將由手工作坊式的傳統(tǒng)建造方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)含量更高的工業(yè)化生產(chǎn)方式，產(chǎn)品質(zhì)量和施工效率將獲得提高；從商業(yè)模式上看，行業(yè)資源將進(jìn)一步得到整合，市場可能會出現(xiàn)大型綜合開發(fā)商、專業(yè)制造企業(yè)、金融企業(yè)和配套服務(wù)企業(yè)并存的局面，分工將更加精細(xì)化和專業(yè)化。

　　萬科很清楚地意識到，相對于短期內(nèi)市場的起起伏伏，上述的變化才更為深遠(yuǎn)。2006－2008年是萬科的快速發(fā)展期，這一發(fā)展基本是在原有的市場格局和經(jīng)營模式下完成的，而2009年之后，萬科將和所有同行企業(yè)一起，在新的市場態(tài)勢下迎接新的挑戰(zhàn)。為了這一天，萬科已經(jīng)做了很長時(shí)間的準(zhǔn)備。所以我們說，2009年是萬科真正發(fā)力的時(shí)候。這句話，說的不是規(guī)模，不是簡單的數(shù)字，而是一個(gè)新時(shí)代的開端。



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