陷阱二：區(qū)劃游戲
美國移民法設(shè)定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項(xiàng)目位于“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”，即高失業(yè)率地區(qū)，投資門檻就下降至50萬美元。
何謂“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”呢？按照美國移民法明確規(guī)定與美國移民局網(wǎng)站解釋，目標(biāo)就業(yè)區(qū)必須是農(nóng)村地區(qū)或者失業(yè)率高于全國平均指數(shù)150%的地區(qū)。
美國聯(lián)邦勞工部勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，2011年美國全國平均失業(yè)率為8.9% ，換而言之，如非農(nóng)業(yè)地區(qū)，要符合目標(biāo)就業(yè)區(qū)的條件，從而將投資最低額拉低至50萬美元，投資項(xiàng)目所在區(qū)域的失業(yè)率必須達(dá)到13.35%。如果投資項(xiàng)目所在的地區(qū)達(dá)不到上述要求，那么投資人必須投資100萬美元才有可能獲得綠卡。
帶著這個(gè)解釋，讓我們來看看曾在各大移民公司網(wǎng)站上占據(jù)頭條位置的紐約時(shí)代廣場項(xiàng)目。
在有關(guān)此項(xiàng)目的廣告與報(bào)道中，有著如此的表述“這個(gè)酒店的位置在42號(hào)街和第9大道把角的位置，是一個(gè)黃金地段”，有著“絕佳的地理位置”。
潛在的中國投資人們，即使沒有到過紐約，“曼哈頓”、“時(shí)代廣場”這些字眼也是如雷貫耳、慕名已久，自然有萬分的吸引力。
既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”而享受50萬美元的優(yōu)惠條件呢？
移民公司給出的解釋是，此“稀缺項(xiàng)目”“位于曼哈頓核心區(qū)僅有的三個(gè)目標(biāo)就業(yè)區(qū)113、115和119人口普查區(qū)中的115區(qū)，也是曼哈頓核心區(qū)唯一有紐約州政府正式出具目標(biāo)就業(yè)區(qū)證明信的項(xiàng)目，而其他位于曼哈頓核心區(qū)的移民項(xiàng)目都要求100萬美元的投入”。
從這個(gè)解釋，大家也許不能完全理解“人口普查區(qū)”這個(gè)概念。
人口普查區(qū)是非常細(xì)分的區(qū)劃，而目標(biāo)就業(yè)區(qū)一般應(yīng)該以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。有些項(xiàng)目，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區(qū)”與行政區(qū)劃混淆概念，玩著“區(qū)劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規(guī)則的小塊地區(qū)，以獲得市場利益。
因?yàn)榇_定目標(biāo)就業(yè)區(qū)的權(quán)力在于州政府，盡管紐約州政府承認(rèn)在紐約市及周邊僅有布朗克斯縣與金斯縣的失業(yè)率高于9%，但出于州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與政治利益的考慮，紐約州政府還是為此“游戲”助了一臂之力。
在紐約州，時(shí)代廣場項(xiàng)目并非此游戲的獨(dú)創(chuàng)者，大西洋場NBA體育中心項(xiàng)目位于布魯克林區(qū)，毗鄰富有社區(qū)，依靠這一劃區(qū)方法，說服了州政府將一片月牙形的、綿延超過2英里的區(qū)域劃定為高失業(yè)率區(qū)域，以享受“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”的特殊優(yōu)惠政策。
而Farragut Houses所在的這一小小的統(tǒng)計(jì)區(qū)塊已經(jīng)變成了那些想要利用投資移民簽證計(jì)劃的發(fā)展商們趨之若鶩的地方，該區(qū)塊的失業(yè)人數(shù)已經(jīng)被用在了三個(gè)投資項(xiàng)目上。
這一“區(qū)劃”游戲，對(duì)投資人的影響何在？
這樣的不正當(dāng)劃區(qū)手段，已在美國立法、司法、行政、投資移民從業(yè)者中引起了極大反響。加州等采用較透明劃區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的州政府自然有所異議，佛蒙特州官員稱紐約州的做法“令人不解”。
《紐約時(shí)報(bào)》對(duì)這一現(xiàn)象展開周密調(diào)查，發(fā)表了專門系列報(bào)道。2011年12月18日，《紐約時(shí)報(bào)》在報(bào)紙顯要位置聲討了這一做法，并列舉了一批違規(guī)的投資移民項(xiàng)目。
《紐約時(shí)報(bào)》特別提到，美國移民局局長、資深聯(lián)邦移民官阿勒簡德羅·麥約卡斯（Alejandro Mayorkas）在訪談中認(rèn)為紐約和其他州批準(zhǔn)的一些區(qū)塊劃分不符合投資移民立法的精神與意圖。
《投資移民法》是聯(lián)邦法，麥約卡斯局長說雖然州有權(quán)決定哪些是“最需要”投資的地區(qū)，但“問題是，州當(dāng)局是否遵從了立法精神?”“項(xiàng)目在哪里？就業(yè)在哪里？那些來自高失業(yè)區(qū)的人們是否真正地可在此項(xiàng)目就業(yè)？這才是真正的立法目的。如果沒有在這些區(qū)域創(chuàng)造就業(yè)，那么我們有理由質(zhì)疑”。
毋庸置疑，這些項(xiàng)目的投資人將面臨著綠卡申請(qǐng)被拒絕的危險(xiǎn)，至少他們的移民申請(qǐng)審核進(jìn)度會(huì)受到很大影響。
一旦項(xiàng)目被確定不符合美國移民法的要求，項(xiàng)目投資人不僅損失金錢，更損失了時(shí)間與機(jī)會(huì)。
最近被拒的皇家首通投資公司（RCI）投資項(xiàng)目就是一個(gè)使80個(gè)中國投資移民痛失移民機(jī)遇的項(xiàng)目。
該項(xiàng)目投資位于威斯康星州密爾沃基大都會(huì)商業(yè)區(qū)域的萬豪酒店。移民中介在推廣該項(xiàng)目時(shí)聲稱，是從專業(yè)的角度出發(fā)，在上百個(gè)EB-5項(xiàng)目中精心挑選出該項(xiàng)目，誠意推薦給客戶，以幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)并順利取得綠卡。
在獲得約80個(gè)中國投資人的4000萬美元投資款后，該項(xiàng)目向美國移民局遞交了I-526臨時(shí)綠卡申請(qǐng)。由于該項(xiàng)目不符合EB-5投資移民法律，80位投資人的移民申請(qǐng)被悉數(shù)拒絕。
陷阱三：“租戶就業(yè)”
房地產(chǎn)類項(xiàng)目以“租戶就業(yè)模式”吸引投資，閃亮的數(shù)據(jù)后很可能就是一個(gè)陷阱。
按照美國移民法規(guī)定，每100萬元的投資（如項(xiàng)目位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)則為50萬美元）必須創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)才能使投資人獲得永久綠卡。
移民申請(qǐng)人在移民申請(qǐng)批準(zhǔn)后，經(jīng)過領(lǐng)事面談，獲得簽證進(jìn)入美國，取得的是帶條件的、有效期為兩年的臨時(shí)綠卡。在2年到期前，無論項(xiàng)目完成與否，移民申請(qǐng)人必須向移民局證明其投資的資金的確創(chuàng)造了法定要求的就業(yè)機(jī)會(huì)才可獲得永久綠卡（I-829申請(qǐng)）。
由此可見，創(chuàng)造就業(yè)是實(shí)現(xiàn)“美國夢(mèng)”的最后一道必須跨越的高欄。
目前在中國投資移民市場上活躍著的幾乎全部是美國移民區(qū)域中心的項(xiàng)目，移民區(qū)域中心由美國移民局批準(zhǔn)認(rèn)證。
根據(jù)美國1992年10月6日通過“投資移民實(shí)驗(yàn)計(jì)劃”立法，通過區(qū)域中心進(jìn)行的投資，計(jì)算就業(yè)時(shí)可納入直接、間接與衍生就業(yè)。非此計(jì)劃的項(xiàng)目則只能計(jì)算直接就業(yè)。因此，在發(fā)現(xiàn)亞洲市場對(duì)于投資移民的熱情后，區(qū)域中心如雨后春筍般蓬勃冒出，目前已超過200多個(gè)。
即使如此，每個(gè)移民區(qū)域中心的就業(yè)計(jì)算是否就可靠可信呢？
加州洛杉磯Buena Park商業(yè)城項(xiàng)目的就業(yè)前景預(yù)測超過1000名，位于紐約皇后區(qū)的威斯汀酒店公寓項(xiàng)目提供的擬創(chuàng)造就業(yè)數(shù)字為1159，上文提到的曼哈頓時(shí)代廣場酒店項(xiàng)目，稱將為投資移民創(chuàng)造1943個(gè)直接、間接和衍生就業(yè)機(jī)會(huì)，加州硅谷中心高科技園區(qū)改造項(xiàng)目報(bào)出的創(chuàng)造就業(yè)高達(dá)2083名，馬里蘭政府大樓改造項(xiàng)目的就業(yè)數(shù)字是2216。
這些公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)城之類的項(xiàng)目，和制造業(yè)、加工業(yè)等勞動(dòng)密集型企業(yè)不同，直接就業(yè)人數(shù)非常少，一般物業(yè)管理并不需要數(shù)百人。房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)用到建筑工人，但除非連續(xù)聘用2年以上，建筑工人不能算入新創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)施工帶有階段性，例如，在大樓建造的某個(gè)過程需要100個(gè)管道工共同施工3個(gè)月，但是這些管道工不能算入投資移民所創(chuàng)造的就業(yè)，因?yàn)樗麄儧]有為項(xiàng)目連續(xù)工作2年以上。這樣計(jì)算下來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接就業(yè)人數(shù)非常有限。
房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上游與下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)拉動(dòng)也不大，間接與衍生就業(yè)人數(shù)有限。
那么，這中國移民公司和美國的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是從哪兒得到那些節(jié)節(jié)攀升的就業(yè)數(shù)字呢？答案是租戶。
房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)將租戶的雇傭人數(shù)也計(jì)算在項(xiàng)目就業(yè)內(nèi)。例如，辦公室出租給一個(gè)企業(yè)，該企業(yè)雇傭100人，項(xiàng)目方就將此就業(yè)人數(shù)囊括在間接就業(yè)數(shù)字內(nèi)，稱為“租戶就業(yè)模式”。
但是移民公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目方?jīng)]有告訴投資人的是：這一模式已經(jīng)受到美國移民局的直接否決。
早在2012年2月，美國移民局就清晰地區(qū)分了租戶創(chuàng)造的就業(yè)與EB-5業(yè)主創(chuàng)造的就業(yè)，明確表示因?yàn)樽鈶舻纳虡I(yè)決定而產(chǎn)生的就業(yè)不能歸功于EB-5業(yè)主。
美國移民局認(rèn)為這一計(jì)算模式“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業(yè)之間的聯(lián)系是微弱的，不足以形成合理的經(jīng)濟(jì)方法”，并限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的就業(yè)計(jì)算應(yīng)僅僅包括符合條件的“建筑類就業(yè)與日常物業(yè)維護(hù)管理就業(yè)”。
然而，中國的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業(yè)模式”的EB-5投資移民項(xiàng)目時(shí)，卻閉口不提美國移民局的這一規(guī)定。
例如，2012年熱銷的夏威夷檀香山國際機(jī)場的項(xiàng)目，通過EB-5投資移民獲得資金，建設(shè)機(jī)場5家租車公司的臨時(shí)運(yùn)營區(qū)域。該項(xiàng)目EB-5投資總額為5000萬美元，需要100名投資人，創(chuàng)造1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。這個(gè)項(xiàng)目就是通過“租戶就業(yè)”方式來計(jì)算其創(chuàng)造就業(yè)的人數(shù)的。
使用“租戶就業(yè)”方式的EB-5項(xiàng)目投資人幾乎100%都會(huì)在I-526臨時(shí)綠卡申請(qǐng)過程中收到補(bǔ)充就業(yè)證據(jù)的要求，而且這類項(xiàng)目的投資人有很大風(fēng)險(xiǎn)無法獲得永久綠卡。
而根據(jù)多方面的新聞報(bào)道，夏威夷的EB-5投資移民項(xiàng)目已經(jīng)遭遇了眾多挑戰(zhàn)。
根據(jù)《太平洋商業(yè)新聞》報(bào)道，夏威夷EB-5項(xiàng)目“仍然遺留了上世紀(jì)90年代管理不善的烙印，對(duì)投資者和尋求投資的公司來說都比較棘手”。
該新聞表示，在聯(lián)邦政府由于懷疑其管理不善而取消了夏威夷的一家區(qū)域中心資格后，夏威夷的EB-5項(xiàng)目在過去的一些年中發(fā)展并不順利。鑒于EB-5項(xiàng)目在夏威夷過去的幾年中并不成功，目前尚無法得知已經(jīng)有多少EB-5投資人、其配偶以及21歲以下的子女已經(jīng)獲得了永久綠卡，但有一點(diǎn)可以肯定，獲得綠卡批準(zhǔn)的非常少。
2012年，由號(hào)稱是官方指定的 EB-5 投資移民區(qū)域中心的美國生活公司，通過23名投資移民獲得了1150萬美元，用以修繕位于加州Riverside的兩棟單層的商業(yè)樓盤。
該項(xiàng)目采用的正是“租戶就業(yè)模式”。美國移民局在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目方的這一做法后，收回了原來已經(jīng)批準(zhǔn)的8名投資人的I-526申請(qǐng)，同時(shí)駁回了其他15名投資人的I-526申請(qǐng)。
而號(hào)稱是官方指定的這個(gè)區(qū)域中心更是和美國聯(lián)邦、州、市、郡、縣各級(jí)政府沒有半點(diǎn)關(guān)系的一個(gè)自稱有30個(gè)雇員的小房地產(chǎn)開發(fā)和管理商。
美國移民法關(guān)于就業(yè)的另一個(gè)剛性規(guī)定就是就業(yè)必須是EB-5投資的直接結(jié)果，也就是說，EB-5投資創(chuàng)造了就業(yè)。有些美國公司受到EB-5這一廉價(jià)資本的誘惑，明明知道其項(xiàng)目無法符合上述要求，也紛紛進(jìn)入EB-5市場，以獲得不知情的投資人的資本。
例如位于科羅拉多州的Solaris Residence項(xiàng)目，在2012年初已經(jīng)全部完工，而其募集的EB-5資金被存入托管賬戶，到2013年才開始陸續(xù)投放到項(xiàng)目用于償還以前的銀行貸款。
這一資本結(jié)構(gòu)表明，EB-5投資并非項(xiàng)目資金的原本構(gòu)成部分，極有可能是用來償還銀行的項(xiàng)目貸款，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)都不能納入EB-5投資創(chuàng)造的就業(yè)，使得EB-5投資人無法獲得永久綠卡。