主題：中交地產(chǎn)收購母公司物業(yè)資產(chǎn) 央企整合加速？

中交地產(chǎn)股份有限公司（000736.SZ，以下簡稱“中交地產(chǎn)”）近日發(fā)布公告稱，擬向控股股東收購其所持有的物業(yè)公司100%股權(quán)。

　　消息發(fā)布后，中交地產(chǎn)股票連續(xù)2個交易日內(nèi)（2024年9月13日、9月18日）收盤價格漲幅偏離值累計達到20％。

　　《中國經(jīng)營報》記者了解到，在宣布收購物業(yè)公司之際，中交地產(chǎn)董事長李永前提交書面辭職報告，在其任職期間，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整持續(xù)深入，中交地產(chǎn)已連續(xù)多年增收不增利，公司千億銷售目標漸行漸遠。壓在中交地產(chǎn)未來新任主帥肩上的擔(dān)子，顯然并不輕松。

　　收購物業(yè)公司

　　9月11日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司正籌劃以現(xiàn)金方式收購中國交通建設(shè)集團有限公司（以下簡稱“中交集團”）及其下屬子公司持有的中交物業(yè)服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“中交物業(yè)”）100%股權(quán)。

　　截至公告披露日，中交集團、中交房地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中交房地產(chǎn)”）、中交一公局集團有限公司（以下簡稱“中交一公局”）及中交投資有限公司（以下簡稱“中交投資”）分別持有中交物業(yè)10%、51%、24%及15%股權(quán)。

　　據(jù)了解，中交集團是中交地產(chǎn)間接控股股東，是國內(nèi)八大基建央企之一，主要從事交通基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)、運營，以及裝備制造、房地產(chǎn)及城市綜合開發(fā)等。

　　中交房地產(chǎn)是中交地產(chǎn)直接控股股東，也是中交集團為推進內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合所設(shè)立的專業(yè)化子集團，旗下?lián)碛芯G城中國（03900.HK）與中交地產(chǎn)兩個上市平臺。

　　目前交易對價尚未披露，中交地產(chǎn)稱將采用自有資金方式支付。

　　待交易完成后，中交地產(chǎn)將持有中交物業(yè)100%的股權(quán)，中交物業(yè)將成為中交地產(chǎn)的全資并表子公司。

　　物業(yè)成房企轉(zhuǎn)型抓手

　　據(jù)了解，中交物業(yè)成立于2022年12月13日，注冊資本3億元。此前中交集團黨委副書記劉翔曾表示，組建中交物業(yè)是中交集團優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、增強發(fā)展后勁的關(guān)鍵一步。

　　根據(jù)中交物業(yè)此前官微，“走高質(zhì)量上市發(fā)展之路”被寫進公司目標指引?？毓晒蓶|中交房地產(chǎn)還曾在2022年12月23日通過官微發(fā)布了一則招聘公告，面向社會為中交物業(yè)征選一名副總經(jīng)理，當(dāng)時的條件中，除了工作經(jīng)驗限制，“具有物業(yè)公司IPO經(jīng)歷優(yōu)先”也被寫進招聘條件中。隨后中交物業(yè)引入了明星職業(yè)經(jīng)理人、龍湖智創(chuàng)生活前執(zhí)行董事及首席運營官曾益明。

　　不過，中交物業(yè)在成立之時，國內(nèi)物管企業(yè)獨立上市之路就已遇冷。據(jù)了解，在地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進之時，房企紛紛拆分物管板塊尋求上市，以完善業(yè)務(wù)體系?；仡櫸锲笊鲜械膸讉€階段可以發(fā)現(xiàn)，房企分拆物業(yè)上市數(shù)量從2017年起出現(xiàn)明顯增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期間碧桂園服務(wù)（6098.HK）、融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）等頭部房企的物管板塊紛紛成功上市。

　　2020年上半年時，物管企業(yè)在資本市場獲得極高估值。但從當(dāng)年下半年開始，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整深入，物業(yè)股亦隨之開始出現(xiàn)回落，但彼時尋求上市依然是許多物企的首要選擇。

　　2021年上半年，依然不斷有物企嘗試沖刺上市，當(dāng)年6月份，10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數(shù)量紀錄。但從2021年下半年開始，受地產(chǎn)行業(yè)政策收緊和房企信用事件影響，港股物業(yè)板塊熱度也驟然下降，當(dāng)年遞交招股書的物企等待審核時間明顯加長。

　　之后，隨著房企流動性危機頻發(fā)，不少企業(yè)紛紛拋售資產(chǎn)以求快速回籠資金，物管資產(chǎn)首當(dāng)其沖。除了賣股引戰(zhàn)、抵押出售外，部分物企還為地產(chǎn)母公司進行財務(wù)擔(dān)保、直接借款、兜售資產(chǎn)，甚至還出現(xiàn)資金被母公司違規(guī)挪用的亂象。當(dāng)時，業(yè)務(wù)獨立性一度成為物管行業(yè)關(guān)注的焦點。

　　然而，面對行業(yè)的持續(xù)下行，不少地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨虧損，資本市場上股價不斷走低。尋找新的增長曲線、謀求轉(zhuǎn)型，甚至剝離開發(fā)業(yè)務(wù)成為眾多房企不得不面對的現(xiàn)實。物管業(yè)務(wù)現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，被業(yè)內(nèi)認為具有較強的抵御周期波動的屬性，重新成為房企轉(zhuǎn)型的一個抓手。

　　在中交地產(chǎn)宣布收購中交物業(yè)之前，行業(yè)已有類似案例。2022年5月，建發(fā)國際（1908.HK）收購建發(fā)物業(yè)（2156.HK） 35%股份，股權(quán)轉(zhuǎn)交后，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國際的附屬公司，并實現(xiàn)并表。

　　今年5月27日，華發(fā)物業(yè)（00982.HK）宣布私有化退市計劃，而在此之前，其已經(jīng)將股權(quán)轉(zhuǎn)回地產(chǎn)母公司，營收與利潤在華發(fā)股份（600325.SH）并表。華發(fā)股份稱華發(fā)物業(yè)完成退市私有化之后，可以更好地專注于長期戰(zhàn)略，更加精準地進行地產(chǎn)與物業(yè)之間的資源共享和整合。

　　此外，去年3月份，珠江股份以28.04億元將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)負債置出，同時作價7.79億元置入珠江實業(yè)集團及珠江健康合計持有的珠江城服100%股權(quán)。重組完成后，珠江股份從地產(chǎn)開發(fā)商變?yōu)槲飿I(yè)管理及文體運營公司。

　　具體到中交物業(yè)，公開信息顯示，其依托于中交集團全產(chǎn)業(yè)鏈和綜合一體化服務(wù)，布局有“大城市服務(wù)”與“大交通服務(wù)”兩大賽道，業(yè)務(wù)范圍涵蓋公建、商寫、住宅、港口、陸路、空港六項核心主業(yè)。

　　根據(jù)中交房地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，2023年其下屬物業(yè)管理營業(yè)收入5.07億元，較2022年增加1.74億元，物業(yè)管理營業(yè)成本4.05億元，較2022年增加1.11億元，主要是因為業(yè)務(wù)規(guī)模增長；物業(yè)管理毛利率20.06%，較2022年上升8.28%，主要是因為業(yè)務(wù)規(guī)模增長，人工成本增長緩慢。

　　今年上半年，中交房地產(chǎn)物管業(yè)務(wù)貢獻收入2.63億元，較去年同期的2.73億元有所減少；但對應(yīng)成本2.29億元，卻較去年同期的2.23億元有所增加。

　　據(jù)了解，中交地產(chǎn)此前也有少部分物管業(yè)務(wù)，去年其物業(yè)管理服務(wù)收入1065.21萬元，同比增加40.52%，不過僅占總收入的0.03%。

　　對于此次收購，中交地產(chǎn)表示，交易完成之后，公司將新增物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，助力公司拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。本次交易也符合公司經(jīng)營發(fā)展的需要和長遠發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，有利于公司提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力，增強抗風(fēng)險能力和持續(xù)經(jīng)營能力。

　　公告披露后，中交地產(chǎn)股價持續(xù)走高。9月12日收盤報7.42元／股，較前個交易日上漲3.78%；9月13日收盤報8.16元／股，上漲9.97%；9月18日當(dāng)天漲停，收盤報8.98元/股。

　　記者就收購后的整合規(guī)劃聯(lián)系中交地產(chǎn)方面，對方表示暫以公告為準。

　　公司董事長辭職

　　在收購計劃公布兩日后，9月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司于9月12日收到董事長李永前的書面辭職報告，由于工作變動原因，其申請辭去董事長、董事會戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會、提名委員會委員職務(wù)。

　　關(guān)于新任董事長，中交地產(chǎn)表示將進行重新選舉產(chǎn)生。在此之前，李永前將繼續(xù)履行相應(yīng)職務(wù)。

　　而在當(dāng)天發(fā)布的另一份公告中，中交地產(chǎn)于表示已召開了第九屆董事會第41次會議，通過關(guān)于選舉郭主龍為董事會董事的決議，并將在9月30日舉行的股東臨時大會上進行審議。

　　與此同時，在9月12日，中交地產(chǎn)控股股東中交房地產(chǎn)也發(fā)布了董事長變更的公告。因工作需要，經(jīng)中交集團研究決定，任命郭主龍為中交房地產(chǎn)董事、董事長及法定代表人；免去李永前董事長、董事、法定代表人的職務(wù)。據(jù)了解，郭主龍現(xiàn)為中交房地產(chǎn)的黨委書記，而此次任命或意味著其將對中交房地產(chǎn)黨政“一手抓”。

　　公開信息顯示，李永前于2014年入職中交集團，之后被派遣到綠城中國任職。在綠城中國任職期間，李永前見證了綠城中國銷售規(guī)模從幾百億到千億的突破，以及旗下代建業(yè)務(wù)綠城管理（9979.HK）上市。

　　2019年時，其從綠城中國執(zhí)行總裁的崗位調(diào)回中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁職位，并于2020年年初出任中交地產(chǎn)董事長。其在任職初期就曾提出，要“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，并效仿其輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。在開發(fā)業(yè)務(wù)上，2020年中交地產(chǎn)要沖刺500億元銷售額，到2023年要突破千億大關(guān)。

　　隨后，中交地產(chǎn)在土地市場高歌猛進，2020年共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9％，土地購置總價款535.8億元，權(quán)益價款252.54億元。

　　但是，自2021年下半年以來，樓市情況急轉(zhuǎn)直下，各線城市銷售慘淡、房價不斷下行。與此同時，行業(yè)風(fēng)險事件頻發(fā)，消費者購房意愿較低。

　　在此情況下，中交地產(chǎn)業(yè)績也如同其他同行企業(yè)一樣出現(xiàn)下滑。此外，因為前期拿地成本提高以及銷售端限價等因素影響，公司部分項目毛利空間有限，盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母凈利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。去年實現(xiàn)營收324.68億元，同比下降15.59%，歸母凈利潤則虧損16.73億元。

　　前段時間發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，上半年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營收89.8億元，同比微增2.48%；歸母凈虧損9.83億元，同比虧損幅度擴大72.86%；利潤總額為-9.22億元。

　　今年1—6月，中交地產(chǎn)全口徑簽約銷售面積43.4萬平方米，較上年同期減少56.73%；簽約銷售金額81億元，同比減少62.26%；銷售回款113.4億元，較上年同期減少53.97%。

　　在現(xiàn)金流方面，上半年中交地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額7.44億元，同比下降75.16%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為66.48億元，較上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地產(chǎn)后，曾有意推動公司代建業(yè)務(wù)發(fā)展。不過，該項業(yè)務(wù)目前在行業(yè)內(nèi)并不突出。去年，中交地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)新簽貨值114.63億元，實現(xiàn)代建回款0.52億元。而同期，綠城管理代建項目銷售額為1068億元，同比增長22.1%；銷售面積同比增長46.7%至861萬平方米。

　　記者就此次人事變動聯(lián)系中交地產(chǎn)方面，對方不予置評。

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