主題：前4月銷售總額超12000億！百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)降幅收窄

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

　　4月30日晚，中指研究院、克而瑞、億翰智庫(kù)等多家機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布2024年1—4月房企銷售業(yè)績(jī)榜。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為12464.4億元，同比下降但降幅較上月有所收窄。另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，百?gòu)?qiáng)房企1-4月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額10914.1億元，同比降低46.8%，降幅收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，二季度開局，保利發(fā)展以單月銷售331億元重奪銷冠寶座，同時(shí)也是前4月銷售額唯一突破900億元關(guān)口的房企。中海地產(chǎn)和萬科分別以820億元和779.8億元銷售業(yè)績(jī)位居行業(yè)第二和第三位。值得注意的是，頭部房企4月的銷售業(yè)績(jī)不及3月。

　　房企間銷售業(yè)績(jī)差距拉大

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-4月，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為12464.4億元，同比降幅較3月有所收窄。其中，銷售額超百億元房企共28家，銷售額均值320億元。

　　值得注意的是，今年前4月，房企間的業(yè)績(jī)差距逐漸拉大，除了保利發(fā)展獨(dú)自奔向“千億”外，“800億元+”房企只有中海地產(chǎn)一家，“700億元+”房企則有萬科、綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地三家。第七名建發(fā)房產(chǎn)與第六名招商蛇口銷售額相差超過170億元；排名第八至第十位的濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)，銷售額均處于“300億元+”。

　　處于第二陣營(yíng)（50億-100億元）企業(yè)共有29家，銷售額均值為69.7億元；第三陣營(yíng)（30億-50億元）企業(yè)共有30家，銷售額均值為38.4億元；第四陣營(yíng)（30億元以下）企業(yè)為13家，銷售額均值為27億元。

　　“4月份，如綠城中國(guó)、保利置業(yè)等央國(guó)企的銷售業(yè)績(jī)更顯韌性，武漢城建、濱江集團(tuán)等區(qū)域深耕型企業(yè)同樣表現(xiàn)突出?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋?。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，4月份百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期進(jìn)一步降低，且門檻值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企銷售操盤金額門檻同比降低57.3%至258.8億元；TOP30和TOP50房企門檻也分別同比降低52.6%和51.1%至68.7億元和44.8億元；TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低47.7%至18.5億元。

　　隨著2023年上市房企年報(bào)發(fā)布接近尾聲，中指研究院梳理發(fā)現(xiàn)，頭部房企如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等，多保持謹(jǐn)慎樂觀，堅(jiān)持深耕一線城市和重點(diǎn)二線城市，對(duì)高潛力城市進(jìn)一步聚焦。同時(shí)，按月度、按季度以銷定投、以銷定產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)銷共存動(dòng)態(tài)的平衡，以效率質(zhì)量為優(yōu)先。

　　在財(cái)務(wù)策略方面，上市房企更注重安全，逐步降低對(duì)“總?cè)谫Y”模式的依賴，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目制融資，貫徹以銷定支策略，力爭(zhēng)降低融資成本，同時(shí)有序壓降負(fù)債規(guī)模，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。如綠城提出平衡現(xiàn)金流安全與利潤(rùn)，建發(fā)、金地緊抓現(xiàn)金流管理，龍湖把債務(wù)安全放在第一位，越秀確保“三道紅線”綠檔等。

　　房企5月份或加快推盤節(jié)奏

　　百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)整體不佳，與主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求低迷有關(guān)。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求較3月環(huán)比微降，不過絕對(duì)量仍處年內(nèi)次高，好于一季度月均水平。重點(diǎn)30城新房供應(yīng)量同環(huán)比齊跌，成交量環(huán)比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長(zhǎng)13%；前4月成交量累計(jì)同比下降47%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

　　分能級(jí)來看，一線和重點(diǎn)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌、累計(jì)同比持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，4月樓市成交絕對(duì)量好于一季度月均，一線城市同比降幅和累計(jì)同比降幅均為40%且低于二三線城市。可以看出，一線城市的樓市修復(fù)程度顯著好于二三線城市。

　　值得注意的是，4月重點(diǎn)城市的土拍市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。如上海4月土拍整體熱度有所下降，6宗地塊中3宗封頂搖號(hào)，1宗溢價(jià)，2宗底價(jià)；杭州于4月29日出讓中5宗土地，最終4宗成交，1宗提前終止；成都4月共推出25宗地塊，雖然部分熱門地塊刷新單價(jià)“地王”，但多數(shù)地塊以底價(jià)成交。

　　對(duì)于即將到來的5月份，中指研究院預(yù)計(jì)，房企會(huì)加快推盤，加大力度趕在“五一”推盤。一方面，“五一”假期是房地產(chǎn)營(yíng)銷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，開發(fā)商抓緊機(jī)會(huì)積極推新；另一方面，房企有望積極推出靈活多樣的營(yíng)銷活動(dòng)，抓住上半年的營(yíng)銷窗口期。

　　尤其是4月最后一周，成都、南京、天津、北京陸續(xù)出臺(tái)了樓市新政，包括取消或放松限購(gòu)政策、支持住房“以舊換新”、優(yōu)化公積金貸款政策等多種舉措。

　　“核心城市需求端限購(gòu)限貸等政策將進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費(fèi)等均具備空間。與此同時(shí)，‘保交付’力度有望延續(xù)?！敝兄秆芯吭悍治稣J(rèn)為，4月30日召開的中央政治局會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，具體政策后續(xù)有望逐步落實(shí)。在外部環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化下，房企銷售將有所改善。

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