下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率 住房利好新政這10個問題你需要知道
2023年08月31日 20:21 作者： 杜川 來源： 第一財經(jīng)

　　兩大市場期待已久的住房政策利好終于出爐。一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市；二是降低存量首套住房貸款利率。

　　8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布兩則通知：《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》以及《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，明確按照市場化、法治化原則，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率，引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。

　　一位接近監(jiān)管部門人士對第一財經(jīng)表示，當前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，存量房貸利率在LPR上偏高的加點部分可適當下調(diào)。此次要求調(diào)整后的存量房貸利率需符合貸款發(fā)放時當?shù)胤康禺a(chǎn)政策，即不低于當時所在城市首套房貸利率政策下限。這一方面是為了維護當時房貸利率政策下限的權(quán)威性，另一方面也是為了保證政策的公平性，確保調(diào)整過程平穩(wěn)有序，避免由于存量房貸利率調(diào)整時間不同，而導致利率水平有所差異等問題。

　　兩大通知釋放了哪些利好？誰可以申請？購房者能降低多少負擔？北上深等城市是否在此次政策范圍內(nèi)？下面這十大問題與你息息相關(guān)。

　　1、調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策釋放了哪些利好？重點有哪些？

　　一是統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。

　　在實施“限購”措施的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30%和40%降至20%和30%，居民家庭可更好運用個人住房貸款滿足剛性和改善性需求。

　　二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為由不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)加60個基點調(diào)整為不低于加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。對于符合首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制相關(guān)條件的城市，還可階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。

　　各地可按照因城施策原則，在不低于上述全國統(tǒng)一的住房信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。銀行業(yè)金融機構(gòu)在各地下限基礎(chǔ)上，按照市場化原則合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　2、已有存量房貸的居民可以降低多少房貸負擔？

　　降低存量房貸利率可節(jié)約居民利息負擔。

　　接近監(jiān)管人士對第一財經(jīng)表示，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后，幾千萬戶、上億居民的財務(wù)負擔會有明顯下降，平均降幅大約為0.8個百分點。以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人利息支出每年超5000元，可以不用再節(jié)衣縮食提前還貸，顯著增加消費能力。

　　3、對哪些城市影響最大，北上深如何調(diào)整？

　　近幾年，由于房價低迷，北上深外的大部分城市普遍大幅下調(diào)了按揭貸款加點幅度。但北京、上海和深圳房貸利率加點政策依然保持了穩(wěn)定，加點幅度保持不變，目前北京首套房新發(fā)放房貸利率下限為4.75%（LPR加點55BP），上海為4.55%（LPR加點35BP），深圳為4.5%（LPR加點30BP）。大部分北上深按揭客戶首套房貸利率均執(zhí)行政策下限水平，本次無需調(diào)整。

　　“地方房地產(chǎn)的供需關(guān)系決定了因城施策的工具箱使用情況有所不同。現(xiàn)在的利率政策體系有一個全國的下限，實踐來說，每個城市都有權(quán)利根據(jù)自己的情況再定一個下限?！苯咏O(jiān)管人士對記者表示。

　　該人士強調(diào)，若以當前的房貸利率政策下限或者實際新發(fā)放的房貸利率水平確定，就可能出現(xiàn)不同時間調(diào)整的客戶，調(diào)整后的利率水平有所差異的現(xiàn)象。未來房貸利率政策下限下調(diào)，或者新發(fā)放房貸利率又有所下降，就會導致完成調(diào)整較早的客戶，利率水平較高。

　　值得注意的是，此次通知也將利好這些城市的客戶，對于“限購”和“非限購”城市一視同仁。從首付比例來看，例如，目前北京市購買普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于60%;購買非普通自住房且為第二套住房的,首付款比例不低于80%。

　　此次通知落地后，全國層面購買二套房的最低首付比例下限調(diào)整為30%，但北京等城市最終比例調(diào)整則按照具體市場形勢和調(diào)控需求，自主確定。

　　4、哪些居民可以申請并享受到存量房貸利率降低的利好政策？

　　符合條件的存量首套住房貸款是指，2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　記者采訪了解到，可以申請調(diào)整利率的存量房貸類型包括原貸款發(fā)放時滿足所在城市首套住房標準的房貸，以及借款人當前實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　后者具體包括以下幾種:一是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣扇　罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。二是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。

　　5、符合條件的居民調(diào)整存量房貸利率有哪些途徑？

　　客戶與銀行協(xié)商降低存量房貸利率的具體途徑。

　　據(jù)悉，人民銀行將督促銀行盡快發(fā)布本行降低存量房貸利率的公告，明確申請調(diào)整利率水平或新發(fā)放貸款置換的具體安排。借款人可根據(jù)貸款銀行的公告進行操作。同時，人民銀行鼓勵銀行采取批量辦理方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。中國人民銀行將指導利率自律機制，督促金融機構(gòu)做好貫徹落實工作，維護市場競爭秩序。

　　6、符合條件的居民想要調(diào)整存量房貸利率，具體方式有哪些？

　　存量首套房貸調(diào)整可通過金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量房貸，或協(xié)商變更合同約定的利率水平兩種方式進行。

　　接近監(jiān)管人士對記者表示，從調(diào)整結(jié)果上看，由于人民銀行已經(jīng)明確存量房貸利率調(diào)整的具體要求，即需要符合貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率下限政策，預計這兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別，借貸雙方可以通過協(xié)商選擇其中任意一種方式。

　　7、為什么要降低存量首套住房貸款利率?

　　近年來我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。

　　接近監(jiān)管人士對記者表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風險隱患。

　　8、固定利率是否在此次政策調(diào)整范圍內(nèi)？

　　2020年3月1日，房貸利率“換錨”如期而至，存量貸款可以轉(zhuǎn)化為以LPR為定價基準加點形成或固定利率的形式，由借貸雙方協(xié)商決定。

　　接近監(jiān)管人士介紹，當初房貸利率“換錨”，大部分的居民都選擇了存量合同貸款掛鉤LPR。從我們的統(tǒng)計情況來看，99%的用戶都選擇了掛鉤LPR的浮動利率，但是也有1%的用戶選擇了固定利率形式。這次降低存量首套住房貸款利率政策也將惠及這1%的用戶群體，當初選擇固定利率的用戶這次也可以與銀行協(xié)商調(diào)整利率水平，調(diào)整后的利率水平也需滿足原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限。

　　9、此次政策將惠及多少人？

　　央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年新發(fā)放個人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。此外，2019年至2022年期間發(fā)放的房貸利率平均在5.15%左右。

　　“從我們溝通的情況來說，銀行傾向于盡可能的把利益讓給存量客戶，所以按照上述利率情況估算，不同的家庭情況有所不同，有的可能會調(diào)整多一點，有的可能少一點，涉及客戶會超過4000萬戶，按照5.15%的利率粗略統(tǒng)計，大概存量貸款余額在25萬億左右，目前全部的房貸余額為39萬億左右，也就是說，按照比例來算，差不多有三分之二的用戶將受到此次政策利好?！苯咏O(jiān)管人士強調(diào)。

　　10、用戶什么時間可以開始申請？

　　根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。同樣的，自2023年9月25日起，符合條件的借款人也可向金融機構(gòu)提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平。