主題：保利“碾壓”萬科

高杠桿房企多米諾骨牌一樣連環(huán)炸雷吸睛之際，地產(chǎn)行業(yè)一個歷史性的時刻悄然而至。

　　2022年3月11日，A股V型反轉(zhuǎn)，保利發(fā)展從下跌2.6%拉升至上漲0.43%，市值定格在1943億，萬科A從下跌3.88%拉升至下跌0.72%，市值最終錄得1936億，保利反超萬科7億成A股房企市值一哥，就此創(chuàng)造兩家公司上市以來在A股相愛相殺17年的歷史。

　　兩家公司市值差距最大的時刻，是2016年寶能狙擊萬科后的2016年8月16日，彼時萬科市值2578億，保利只有875億，萬科是保利的2.95倍。不到六年時間，換了人間！其實，變化主要發(fā)生在過去的一年，準確的說是過去的7個月：去年3月以來萬科股價下跌了48%，而去年8月以來保利股價上漲了75%。

　　這一漲一跌的背后，是兩家公司過去幾年在戰(zhàn)略上的全面分野，一家在2017年提出“重回行業(yè)前三”，一家在2018年喊出“活下去”，進而導致雙方在銷售、土儲、融資、管理等方面的量變到質(zhì)變。進入2022年，一家提出未來要“進三爭一”，另一家喊出“黑鐵時代”，在這個深刻變化的時代，誰能夠笑到最后呢？

　　多項指標全面反超

　　萬科深港兩地同時上市，如果A股和H股市值分開計算加總，實際上保利發(fā)展市值超過萬科更多，達到79億元。

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　　為什么短短半年多發(fā)生了如此急劇的變化？

　　決定一家公司股價或市值的，不止是規(guī)模或業(yè)績的絕對體量，更多的是成長性。保利在此次市值反超萬科之前，實際上從業(yè)績增速，到銷售額、土儲、融資等多項指標的增速上，均已全面超越萬科。

　　1月10日，保利發(fā)展發(fā)布業(yè)績快報，2021年度預計實現(xiàn)營業(yè)收入2850.48億元，同比增加17.2%，預計實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤275.77億元，同比下降4.74%。而截至目前萬科暫未發(fā)布2021年度業(yè)績預告或快報，從三季報來看，營業(yè)收入是2715億元，同比增長12.42%，凈利潤為166.9億元，同比下降15.98%。

　　銷售額方面，保利2021年全年實現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%；實現(xiàn)簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%。萬科2021年實現(xiàn)合同銷售面積3807.8萬平方米，同比下降兩位數(shù)，達到14.3%，合同銷售金額6277.8億元，同比也下降10.85%。

　　進入2022年，行業(yè)在一片“爆雷”聲中迎來至暗時刻，1-2月保利實現(xiàn)簽約金額522.8億元，同比下降30.4%，略好于百強房企平均34%的下降幅度。而萬科今年前兩月實現(xiàn)銷售金額649.7億元，比去年同期的1166.3億元，下降幅度達到了44.3%。

　　土儲來看，根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2020年末時保利總土儲貨值就超過了萬科，達到2.52萬億元，其中權(quán)益土儲1.58萬億元，分別居行業(yè)第二和第三。萬科上述兩項數(shù)據(jù)分別為1.88萬億和1.14萬億，排名行業(yè)第五和第七。

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　　2021年在民營房企式微情況下，兩家公司均保持了不錯的逆勢拿地節(jié)奏，但保利仍略微超出。保利2021年全年新增土儲貨值3995億元，而萬科為3940億元，分別排名行業(yè)第二和第三，這也意味著截至2021年末保利和萬科的總土儲貨值差距繼續(xù)輕微拉大。

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　　融資金額上，由于2021年詳細年報還未披露，只能從公開市場管窺一豹，保利仍然領先。中國基金報記者不完全統(tǒng)計，2021年全年保利新發(fā)公司債、中期票據(jù)、ABS等共14筆，金額合計204.3億元；萬科新發(fā)15筆，融資金額合計169億元。

　　融資成本上，背靠央企中國保利集團的保利地產(chǎn)也比背靠地方國企深圳地鐵的萬科略有優(yōu)勢。2021年半年報的數(shù)據(jù)來看，保利平均融資成本3.62%，比去年全年的4.77%下降1.15個百分點，僅比中海地產(chǎn)低2個基點；萬科平均融資成本4.27%，也比去年大幅下降1.86個百分點，排行業(yè)第六。

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　　保利：從“重回前三”到“進三爭一”

　　如果說銷售、土儲、融資這些只是戰(zhàn)術(shù)層面的問題，背后的底層驅(qū)動力量則來是戰(zhàn)略，來自對中國房地產(chǎn)行業(yè)未來走向的判斷。

　　2017年底，時任保利地產(chǎn)董事長宋廣菊，提出了“重回前三”的目標。

　　在碧桂園、恒大、融創(chuàng)等近十年崛起之前，保利與招商、萬科和金地并稱“招保萬金”，組成了中國房地產(chǎn)行業(yè)的第一梯隊。幾乎與中國商品房市場共同成長的央企“老大”保利，銷售金額曾長期穩(wěn)居行業(yè)前三，但2013年以來保利已連續(xù)多年無緣前三。在2017年12月的股東大會上，宋廣菊明確表示未來兩至三年，公司要重回行業(yè)前三，而那一年保利被黑馬融創(chuàng)反超，排名跌至第五。

　　保利的信心來自何處？

　　在2019年三季報后的股東大會上，中國基金報記者與保利高管層有過深度交流。

　　對如何看待中國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及未來，宋廣菊表示“如果按照西方發(fā)達國家標準，城鎮(zhèn)化率提升到80%以上的話，至少未來五到十年房地產(chǎn)市場仍然是被看好的”，但“這個過程當中可能會有波動，會受到很多因素的干擾”。

　　至于保利地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，宋廣菊稱保利一直以來邁著自己的步伐，堅定看好行業(yè)的發(fā)展，同時也不冒進，還是以省會城市為主，對于發(fā)達區(qū)域加大戰(zhàn)略性投資。此外，在內(nèi)部管理和運作機制方面進行了很多嘗試，作為國企也做了股權(quán)激勵、做跟投。人才戰(zhàn)略上，選撥年輕干部放到預備梯隊進行系統(tǒng)培訓，為未來十年的發(fā)展鋪墊人才隊伍。

　　遺憾的是，保利重回前三的目標沒能在這位保利發(fā)展史上的功勛人物任內(nèi)實現(xiàn)。2021年7月29日，保利發(fā)展公告，宋廣菊因年齡原因辭任公司董事長、董事職務，總經(jīng)理劉平接過了帥印?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2021年度無論全口徑還是權(quán)益口徑，保利排名均在行業(yè)第四，其中權(quán)益口徑前面有融創(chuàng)、萬科、碧桂園，權(quán)益口徑前面是萬科、恒大、碧桂園。

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　　但隨著恒大們的隕落，2022年保利重回前三幾無懸念，而新任董事長劉平又提出了一個新目標：保持央企第一，持續(xù)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領跑者，進三爭一。中國基金報記者從保利內(nèi)部人士處了解到，2022年開年保利發(fā)展就提拔了十多位80后分公司總經(jīng)理，大膽使用年輕干部，組織框架也有相應調(diào)整，在行業(yè)寒冬下展現(xiàn)出銳意進取的一面。

　　萬科：從“活下去”到“黑鐵時代”

　　與保利發(fā)展高層相對樂觀、穩(wěn)中求進不同，近年郁亮領導下的萬科顯得較為保守。

　　風險意識極強，似乎是萬科一直以來的傳統(tǒng)。早在2007年，時任萬科董事長的王石就拋出了“拐點論”，一石激起千層浪，此后確實發(fā)生了全球金融危機，也給中國地產(chǎn)行業(yè)帶來沖擊。但此后，“四萬億計劃”讓中國地產(chǎn)行業(yè)一夜回血，又高速發(fā)展了五六年。

　　但到了2014年全行業(yè)庫存高企，市場又開始迷茫，王石再度拋出地產(chǎn)行業(yè)黃金時代結(jié)束，進入“白銀時代”的論斷。不過，此后的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和棚改貨幣化又讓地產(chǎn)行業(yè)再高速發(fā)展了一波。

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　　隨著寶能狙擊未遂，王石在2017年7月的股東大會上卸任董事長，正式交棒郁亮。而這位從萬科一路干起來的繼任者，似乎比前任還要謹慎。上任僅僅一年多，2018年9月28日、29日萬科秋季例會在深圳大梅沙舉行，會場屏幕與側(cè)墻上“活下去”的字樣引人注目。在彼時行業(yè)依然如火如荼高歌猛進之際，著實把同行嚇得不輕。

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　　事實上，在當年9月中旬的萬科月度例會上，郁亮就稱：“萬科要做的第一件事情，就是進行戰(zhàn)略檢討，以”活下去“為最終目標”。事后來看，郁亮的判斷也稱得上有一定前瞻性，或許正是基于這樣的判斷，萬科放慢了自己的腳步。

　　而進入2022年，郁亮更加悲觀，今年2月其在萬科集團2022年會上的發(fā)言流傳出來。這次發(fā)言郁亮拋出了一個最新論斷：行業(yè)到了“黑鐵時代”。

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　　郁亮稱，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。郁亮直言，2022年縮表出清是一場生死之戰(zhàn)，“要么死、要么活”，沒有中間狀態(tài)。

　　在文化上，郁亮強調(diào)公司上下要省吃儉用、減少浪費、營造節(jié)衣縮食的“戰(zhàn)時氛圍”。郁亮還舉了一個例子，“我助理給我定機票的時候是不會買頭等艙的，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班，能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。

　　在這個百年未有之大變局時代，未來兩家國資地產(chǎn)巨頭的命運將如何演化？只能讓時間給出答案。

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