主題：地產(chǎn)股連續(xù)反攻，政策頻頻加持

久違的領(lǐng)漲大市！

在“房住不炒”和“三道紅線”多重因素作用下，曾經(jīng)作為“帶頭大哥”的地產(chǎn)股2021年經(jīng)歷了難捱的時(shí)光，不少知名房企出現(xiàn)債務(wù)違約等問(wèn)題，板塊股價(jià)領(lǐng)跌于各個(gè)行業(yè)。

然而低迷了一整年后，地產(chǎn)股的估值優(yōu)勢(shì)卻逐漸凸顯，伴隨近期政策暖風(fēng)以及利好消息催化下，該板塊迎來(lái)強(qiáng)力反彈，多家公司股價(jià)漲超10%，并帶動(dòng)主題基金領(lǐng)漲收益榜單。業(yè)內(nèi)人士表示，地產(chǎn)板塊目前“估值向上修復(fù)空間充足，并具備可守可攻的優(yōu)勢(shì)。”

除此之外，隨著新保障房時(shí)代的來(lái)臨，裝配式建筑風(fēng)口漸起。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著建筑材料標(biāo)準(zhǔn)提升，防水、涂料等綠色建筑、低碳施工行業(yè)的格局將會(huì)快速頭部化，且在保障性租賃住房全裝修交付要求下，廚電、浴電等必需屬性更強(qiáng)的行業(yè)將迎來(lái)更好的投資機(jī)會(huì)。

個(gè)股腰斬后，地產(chǎn)板塊抄底機(jī)會(huì)如何？

年后幾個(gè)交易日，大盤走勢(shì)不甚樂(lè)觀，滬深指數(shù)分別下跌1.27與3.03%，創(chuàng)業(yè)板更是跌超6%，跌幅靠前的分別為新能源和國(guó)防軍工板塊，均有超過(guò)8%的下挫幅度，還有電力、化工、汽車以及酒類指數(shù)等熱門板塊也較為乏力。但指數(shù)下跌主要系權(quán)重較高的板塊回落導(dǎo)致，個(gè)股而言，滬深兩市漲跌比例約為五五開(kāi)，整體行情較為平穩(wěn)。因?yàn)橄碌陌鍓K不少是基金重倉(cāng)的焦點(diǎn)，在去年風(fēng)光無(wú)限之后稍顯落寞，因此最近這段時(shí)間股民投資體驗(yàn)好于基金投資者。

工程機(jī)械、機(jī)場(chǎng)與房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了年后漲幅前三甲，上漲幅度超過(guò)5%，這幾個(gè)主題低迷了近一整年后強(qiáng)力反彈，此消彼長(zhǎng)間，年后行情凸顯了“共同富?！钡奶攸c(diǎn)。

回望2021年的時(shí)光，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)而言可謂多事之秋。以恒大為代表的百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企接連出現(xiàn)了債務(wù)違約問(wèn)題，甚至部分公司面臨破產(chǎn)清算的境地。受多重因素影響，2021年全年百?gòu)?qiáng)房企銷售額、銷售面積分別同比下降3.2%、9.0%，從公布全年銷售目標(biāo)的房企年度銷售完成率來(lái)看，2021年平均為88%，也是近5年來(lái)的最低值。但去年四季度以來(lái)監(jiān)管持續(xù)釋放政策暖意，從居民按揭端、房企融資端等提供必要支持，近期央行也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為房企間項(xiàng)目并購(gòu)營(yíng)造良好融資環(huán)境，旨在用市場(chǎng)化手段化解此次房企流動(dòng)性危機(jī)。

多個(gè)“濃眉大眼”的地產(chǎn)股跌幅超30%之后，抄底機(jī)會(huì)是否已經(jīng)來(lái)臨？從估值來(lái)看，Wind房地產(chǎn)指數(shù)目前當(dāng)前市盈率為12.08倍，處于歷史約40%分位點(diǎn)。南方基金表示，當(dāng)前處于政策面見(jiàn)底，基本面尚未觸底的過(guò)程中。隨著政策的不斷托底，將為地產(chǎn)股估值修復(fù)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。當(dāng)前，地產(chǎn)指數(shù)的整體PB仍只有1.03，處于歷史P6分位，估值向上修復(fù)空間充足。在當(dāng)前市場(chǎng)波動(dòng)較大的行情下，地產(chǎn)板塊具備可守可攻的優(yōu)勢(shì)。

二級(jí)市場(chǎng)方面，近幾個(gè)交易日漲幅超10%的就有包括世茂股份、華僑城A、以及萬(wàn)科等8家房企，股價(jià)上漲直接帶動(dòng)了主題基金的業(yè)績(jī)。如華寶中證800地產(chǎn)ETF、南方中證全指房地產(chǎn)ETF以及華泰柏瑞新金融地產(chǎn)等年初至今收益均處于行業(yè)前列。

南方基金指數(shù)投資部認(rèn)為，近幾天地產(chǎn)板塊大漲由某媒體一則消息催化，消息稱針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。這是首次明確并購(gòu)貸款不計(jì)入三道紅線，前期房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，并購(gòu)政策的推出有利于存量風(fēng)險(xiǎn)的化解，優(yōu)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，除了估值修復(fù)之外，NAV本身也可以實(shí)現(xiàn)擴(kuò)表。

業(yè)內(nèi)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)最為關(guān)注的部分無(wú)疑是房企資金流動(dòng)性問(wèn)題，對(duì)此華泰證券認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企有望打破融資穹頂?！拔覀冋J(rèn)為此次民營(yíng)房企違約潮將促使房地產(chǎn)融資政策從全面限制轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性鼓勵(lì)，以并購(gòu)融資為代表的新渠道或?qū)⒋蚱瞥掷m(xù)近5年的融資穹頂。我們或?qū)⒖吹讲①?gòu)融資對(duì)于‘三道紅線’的突破，以及優(yōu)質(zhì)房企對(duì)于‘借新還舊’的突破?！?br />
保障房“紅利”下的產(chǎn)業(yè)鏈投資機(jī)會(huì)

除了房企，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈還有多少投資機(jī)會(huì)可以挖掘？

近期，保障房政策暖風(fēng)頻吹，2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，“要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。北京市長(zhǎng)陳吉寧1月6日作政府工作報(bào)告時(shí)表示，堅(jiān)持“房住不炒”。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，做好住房供地保障，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬(wàn)套，竣工各類保障房8萬(wàn)套。

隨著新保障房時(shí)代的來(lái)臨，華泰證券認(rèn)為政策是裝配式建筑推廣的最大動(dòng)力，而裝配式建筑需綜合相關(guān)度、價(jià)格、施工難易、耐用性和綠色環(huán)保五方面考量，建議關(guān)注：

1、共贏品種：水泥/鋼材/保溫材料/防水材料/石膏板/乳膠漆等；

2、差異品種：塑鋼/巖棉/實(shí)木復(fù)合板/人造板等；

3、新增品種：輕鋼龍骨/蒸壓輕質(zhì)混凝土/鋼支架地腳組件/石膏空心條板等。

持相似觀點(diǎn)的還有天弘優(yōu)質(zhì)成長(zhǎng)企業(yè)、天弘周期策略基金經(jīng)理谷琦彬。谷琦彬表示，2022年地產(chǎn)鏈面臨的是下行壓力和提質(zhì)提標(biāo)并行的行業(yè)狀態(tài)。對(duì)于細(xì)分行業(yè)，龍頭公司的市占率提升和建筑新材料的使用是重點(diǎn)關(guān)注方向。

首先，整個(gè)建筑材料使用要求的標(biāo)準(zhǔn)快速提升，對(duì)于過(guò)去行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)低，同時(shí)存在質(zhì)量痛點(diǎn)的材料都面臨著行業(yè)格局的加速頭部化。比如防水、涂料等行業(yè)，這些行業(yè)的頭部公司預(yù)計(jì)市占率會(huì)加速提升。第二，新材料方面，綠色建筑和低碳施工在快速推廣和應(yīng)用。其中涉及到保溫、維護(hù)系統(tǒng)、裝配式、減隔震等都面臨新興需求的快速釋放。比如減隔震的立法文件已經(jīng)出臺(tái)，裝配式行業(yè)繼續(xù)維持高速增長(zhǎng)等。建筑新材料龍頭公司預(yù)計(jì)將持續(xù)兌現(xiàn)公司在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。

此外，保障性租賃住房的全裝修交付要求下：大型廚電（主要指集成灶、油煙機(jī)等大型廚電）、浴電為裝修需求，必需屬性更強(qiáng)；而大部分白電（除空調(diào)）及黑電屬于購(gòu)置需求，可選屬性更強(qiáng)。因此華泰證券認(rèn)為家電受益于新保障房建設(shè)的順次為：廚電/浴電/空調(diào)>廚房小家電>其他白色電器>黑色電器。

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