主題：房企紛紛“花式”自救

房企融資有所回溫。

多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合顯示，11月，房企融資總額較上月大幅回升，海外融資成本增加。另外，多家房企通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債券回購、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進(jìn)行“花式”自救。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企信用債融資明顯轉(zhuǎn)暖，政策邊際調(diào)整效果正在顯現(xiàn)。當(dāng)前房企積極自救，將加大市場信心。未來幾個月，隨著國內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會逐步改善。

融資總額回升

同策研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，11月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計668.62億元，環(huán)比上升98.7%，較上月大幅回升。

其中，40家房企債權(quán)融資金額577.49億元，環(huán)比上升94.09%，占房企融資總量的86.37%；股權(quán)融資金額為91.13億元，環(huán)比上升133.89%，占總?cè)谫Y金額比重為13.63%。

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中指研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相較于10月的130.01億元，大幅度增長186%。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，信用債融資明顯轉(zhuǎn)暖，政策邊際調(diào)整效果正在顯現(xiàn)。不過，同策研究院研究員陳舒則指出，整體來看，11月40典型房企融資情況仍處于年度較低水平，整體不改規(guī)模收縮趨勢。

海外融資成本上升

雖然11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模大幅回升，但是內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模有所下降，并且融資成本大幅上升。

中指研究員的數(shù)據(jù)顯示，11月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為10.1億元，相較于10月有所下降。從融資成本來看，海外債平均利率為13.50%，環(huán)比上升3.01個百分點(diǎn)。

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對于房企海外債利率上升幅度較大的主要原因，劉水認(rèn)為， 一是11月發(fā)行海外債的房企信用評級較低，導(dǎo)致融資成本偏高，二是近期出現(xiàn)個別房企違約后海外投資者對房企海外債偏好減弱，風(fēng)險規(guī)避增強(qiáng)，房企只能通過提高利率來獲得融資。

劉水認(rèn)為，未來幾個月，隨著國內(nèi)融資環(huán)境改善及房地產(chǎn)市場的恢復(fù)，海外債融資環(huán)境或許會逐步改善。

資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓大增

近期，房企資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓頻發(fā)，股權(quán)融資總額大增。

中指研究院的報告顯示，11月，多家房企轉(zhuǎn)讓旗下資產(chǎn)，部分為有效盤活低效存量資產(chǎn)，部分為出售不良資產(chǎn)緩解資金壓力。如首開股份15億掛牌轉(zhuǎn)讓北京和信金泰房地產(chǎn)49.93%股權(quán)、華潤置地(成都)公司5353.91萬元擬轉(zhuǎn)讓成都錦興公司51%股權(quán)等。

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同策研究院的數(shù)據(jù)也顯示，11月，40家典型上市房企完成股權(quán)融資總額為91.13億元，占比融資總額13.63%，環(huán)比大增133.89%。

其中，11月境內(nèi)再融資共2筆，華潤置地和中國金茂11月出售物業(yè)或股權(quán)的形式分別融資8.1億元和24.28億元。11月海外配股融資78.54億元，除部分為股份期權(quán)計劃和新股配售外，11月恒大出售恒騰股份，總代價為21.28億港元，折合人民幣約41.17億元。

對于房企近期轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原因，劉水認(rèn)為，除了盤活低效存量資產(chǎn)，出售不良資產(chǎn)緩解資金壓力外，一些上市房企還為了年底回籠資金，讓財務(wù)報表更加好看。

開啟“花式”自救

除了轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)回籠資金，近期，房企還通過回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資等方式進(jìn)行“花式”自救。

中指研究院的統(tǒng)計顯示，11月，中國金茂、銀城國際、祥生控股、世茂集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、力高集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、新城控股等多家房企紛紛回購美元票據(jù)，降低企業(yè)負(fù)債水平、提振資本市場信心。

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除了提前贖回部分境外債之外，近期多家房企大股東增持公司股票，增添市場信心。據(jù)了解，碧桂園楊惠妍在11月累計增持碧桂園股票不小于1761萬股，金額1.28億元。

此外，據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，還有部分房企融資主要集中在股東借款、配股融資、抵押物業(yè)借款等，除了提振市場信心，也為公司注入資金，增強(qiáng)企業(yè)流動性。

11月15日，首開股份獲控股股東首開集團(tuán)的財務(wù)支持，金額為15億元。

11月17日，融創(chuàng)中國的股東為公司提供了4.5億美元的股東借款；同日，融創(chuàng)還進(jìn)行了配股融資，募集金額達(dá)到50.85億港元。

11月9日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認(rèn)購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進(jìn)行全額認(rèn)購，合計將最多投入16.73億港元用于助力公司的長期發(fā)展，以股東兜底的方式進(jìn)行融資。

值得注意的是，克而瑞研究中心指出，股東借款及配股融資等方式，對股東以及企業(yè)自身發(fā)展前景要求較高，目前僅有少量房企進(jìn)行。

克而瑞研究中心認(rèn)為，9月底以來在政策密集發(fā)聲下，房企關(guān)緊已久的融資閥門終于有了松動跡象。雖當(dāng)前政策的松動主要對象是國資，但伴隨著市場信心重建和宏觀維穩(wěn)政策的傳導(dǎo)，未來將會擴(kuò)散到民營企業(yè)，也將最先有利于基本面較好的企業(yè)，當(dāng)前房企積極自救，也將加大市場對自身的信心，早日進(jìn)入市場“白名單”。

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