主題：市場(chǎng)為什么不看好萬科A？

萬科走勢(shì)股價(jià)慘烈
最近一段時(shí)間，無論是網(wǎng)上還是其他投資圈在討論萬科A和中國(guó)平安的話題很多，因?yàn)檫@兩支曾經(jīng)國(guó)內(nèi)價(jià)值投資的標(biāo)桿企業(yè)，在今年都走出了令人絕望的走勢(shì)。如果只看圖形，估計(jì)很多人猜不到是這兩支股票，大部分肯定以為是什么不靠譜的垃圾企業(yè)。


萬科A股今年以來的日K線

中國(guó)平安A股今年以來的日K線
集中供地惹的禍？
其實(shí)，今年以來地產(chǎn)板塊，走勢(shì)不好的不僅僅是萬科一家地產(chǎn)企業(yè)，其他地產(chǎn)股，包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、中南建設(shè)等等與萬科的走勢(shì)如出一轍。

去年以來，由于國(guó)家發(fā)布了限制地產(chǎn)企業(yè)無序發(fā)展的“三道紅線”，導(dǎo)致原本依靠大量舉債的，高利息，高周轉(zhuǎn)的企業(yè)一下子資金鏈吃緊，類似某恒某大大量的負(fù)面報(bào)道，需要老總不時(shí)化解危機(jī)，引起市場(chǎng)的擔(dān)心。當(dāng)時(shí)政策出來后，由于地產(chǎn)商的強(qiáng)議價(jià)能力，很多建材后周期的的板塊，比如防水板塊的部分企業(yè)還是承受了一定的壓力的。

后續(xù)，隨著部分報(bào)表優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)不斷的優(yōu)化，以及國(guó)家集中供地政策的出臺(tái)，盡管有限價(jià)的政策，市場(chǎng)一度認(rèn)為隨著土地供應(yīng)量的增加，地價(jià)會(huì)有所下降，會(huì)利好地產(chǎn)企業(yè)。但是沒想到，集中供地后，少部分本來就不是很熱的地方地價(jià)基本沒變，大部分原來熱度就很高的城市地價(jià)不跌反漲，股價(jià)又跌一波。

代表性的消息就是，5月中旬，杭州首輪集中供地后，拿了5塊地的濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)自爆相關(guān)項(xiàng)目爭(zhēng)取做到1%~2%的凈利率，讓市場(chǎng)大跌眼鏡。雖然董事長(zhǎng)這樣爆料真實(shí)的意圖不好說，但是從集中供地后的地價(jià)溢價(jià)率能看出來，在最高層不停地強(qiáng)調(diào)“房住不炒”后，地產(chǎn)商的日子沒有以前那么好過了。


地產(chǎn)股，地慘股？
在我看來，地產(chǎn)股目前的走勢(shì)和國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段有著密不可分的關(guān)系?，F(xiàn)階段來看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近70%，長(zhǎng)期來看，地產(chǎn)行業(yè)的增速會(huì)越來越慢(我說的是增速，不是增量)。相對(duì)于10多年前的高增速，A股的龍頭企業(yè)也曾經(jīng)給到過20倍PE，但是面對(duì)一個(gè)看不到未來的行業(yè)，雖然有類似萬科這樣的優(yōu)秀的地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)，但是估值很難給的高。最近板塊估值就是在5~7倍PE波動(dòng)。

簡(jiǎn)單說，行業(yè)的發(fā)展階段決定了現(xiàn)階段地產(chǎn)企業(yè)的估值給不上去。

那肯定有投資者會(huì)這樣想，既然目前已經(jīng)很便宜了，那么像萬科這種優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，2020年年報(bào)中貨幣資金就1900+多億，凈負(fù)債率僅為18%，融資成本4%+，以及另外上市公司體內(nèi)還有物業(yè)、商管等業(yè)務(wù)。很明顯公司是低估的啊，從價(jià)格低于價(jià)值的角度看，我買它肯定賺錢啊。

這個(gè)問題我這么看：

第一，如果資金量很大，大到可以私有化萬科或者成為其控股股東，這個(gè)做法可以，顯然幾乎不可能；

第二，如果做不到第一點(diǎn)，那么二級(jí)市場(chǎng)投資萬科的收益無非來自兩方面，一個(gè)是公司的分紅，萬科的股息率這幾年一直維持在4%+，我相信大部分股票投資人每年這點(diǎn)收益是看不上的。但是如果公司能大幅提高分紅的額度，或者大規(guī)模的回購(gòu)公司股票，那么我相信會(huì)有更多的投資者短期內(nèi)會(huì)選擇萬科的。

另一個(gè)是股票價(jià)格的上漲。短期內(nèi)，股價(jià)的上漲需要催化劑，最有效的催化劑當(dāng)然就是國(guó)家放松對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的限制，但是顯然概率非常非常低。由于萬科已經(jīng)是一家頂級(jí)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并且在物業(yè)、商管、倉儲(chǔ)物流、智能化等方面都有很好布局，目前看不到公司經(jīng)營(yíng)上能有更大的突破。因此，基本面的利好很難刺激股價(jià)。

但是，萬科就沒有機(jī)會(huì)了嗎？我覺得也不是。復(fù)盤歷史上地產(chǎn)股的走勢(shì)，基本都是行業(yè)本身比較困難的時(shí)候，二級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)股的走勢(shì)比較好。反而在行業(yè)本身很好的時(shí)候，走勢(shì)大多并不如人意。目前的情況看，如果國(guó)家緊抓房住不炒，經(jīng)過時(shí)間的大浪淘沙，像萬科這樣優(yōu)秀的企業(yè)肯定會(huì)等到“剩者為王”的那一天，只是時(shí)間可能會(huì)比較久。現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)邏輯買入，可能時(shí)間上劃不來。

而萬科上市公司體內(nèi)的其他業(yè)務(wù)支撐不起目前近3000億的市值。

因此，地產(chǎn)板塊，沒有選萬科，而是選擇了純粹依靠商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展就能支撐現(xiàn)在市值的新城控股。

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