主題：萬(wàn)科A，我持有四年，沒(méi)有賺一分錢(qián)

萬(wàn)科A是我持有時(shí)間較久的個(gè)股之一，我從17年下半年23元左右建倉(cāng)，后面又在18年至20年中，以22-27元不等，持續(xù)加倉(cāng)，最終平均成本在25元左右，萬(wàn)科也成了我第一/二大倉(cāng)位持倉(cāng)股。截止今天，我萬(wàn)科的倉(cāng)位和價(jià)格又回到了成本線了。確切說(shuō)：我持有萬(wàn)科4年，雖然中間有一些股息收入，疊加時(shí)間成本，確切說(shuō)，幾乎沒(méi)有賺錢(qián)。作為一個(gè)堅(jiān)定的長(zhǎng)線投資者，這只股票的表現(xiàn)確實(shí)讓人有點(diǎn)失望。但失望歸失望，接下來(lái)怎么辦？我們應(yīng)該從這筆投資吸取什么經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)？才是我們應(yīng)該認(rèn)真思考的。

接下來(lái)，本文將從以下幾方面，梳理萬(wàn)科A，為自己理出接下來(lái)投資的頭緒：

一、萬(wàn)科A為什么那么多人苦苦堅(jiān)持？持有和堅(jiān)持的邏輯是什么？

二、既然萬(wàn)科A如此優(yōu)秀，為什么又沒(méi)有迎來(lái)柳暗花明呢？我們到底錯(cuò)在哪里，或者說(shuō)，我們忽略了什么？

三、接下來(lái)，萬(wàn)科A，我們?cè)撛趺纯矗窟€應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持嗎？

正文：

一、萬(wàn)科A為什么那么多人苦苦堅(jiān)持？持有和堅(jiān)持得邏輯是為什么？

看好萬(wàn)科的理由，雪球上很多大V，都有專門(mén)寫(xiě)文探討過(guò)。比較有名的如我是騰騰爸、梁孝永康2017、朱酒等。大家看好萬(wàn)科的理由都相對(duì)一致，所以，這里只說(shuō)一些結(jié)論性的東西，不再去重復(fù)論證。看好萬(wàn)科并堅(jiān)持持有萬(wàn)科的原因主要有以下這些方面：

1、萬(wàn)科的財(cái)報(bào)健康，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的三條紅線全部合格。即：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)百分之七十，凈負(fù)債率不超過(guò)百分之百，現(xiàn)金短債比不小于一。

2、除了以上三項(xiàng)指標(biāo)外，萬(wàn)科在其他指標(biāo)上也遙遙領(lǐng)先，很多人據(jù)此判斷未來(lái)3-5年?duì)I收、利潤(rùn)確定性高，有保障，以15%增速來(lái)算，萬(wàn)科未來(lái)3-5年市盈率不可能接近0吧，這也是很多人看好并持有原因。從2020年年報(bào)看，萬(wàn)科在現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)負(fù)債率、ROE、分紅、信用評(píng)級(jí)等方面均在地產(chǎn)行業(yè)前列，是最優(yōu)的幾家企業(yè)之一。近3-5年銷售合同金額穩(wěn)定兩位數(shù)增長(zhǎng)，結(jié)算收入近三年穩(wěn)定兩位數(shù)增長(zhǎng)，結(jié)算均價(jià)、銷售均價(jià)比較穩(wěn)定。合并報(bào)表后已銷售未結(jié)算面積及合同金額，每年均以兩位數(shù)增長(zhǎng)。新獲取項(xiàng)目86%都位于重點(diǎn)城市，土地儲(chǔ)備夠未來(lái)2-3年使用，2021年現(xiàn)有和預(yù)計(jì)開(kāi)工三千多萬(wàn)平方等。很多人通過(guò)近三年的年報(bào)的這些數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)了萬(wàn)科未來(lái)5年的營(yíng)收和利潤(rùn)，結(jié)論是：有保障。

3、雖然近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控屢屢加碼，但萬(wàn)科A股東卻認(rèn)為萬(wàn)科可以憑借龍頭優(yōu)勢(shì)，資金優(yōu)勢(shì)，融資優(yōu)勢(shì)（融資成本低），團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，最終將強(qiáng)者恒強(qiáng)，且能夠在調(diào)控中受益，擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額。

4、看好萬(wàn)科的團(tuán)隊(duì)，以及團(tuán)隊(duì)運(yùn)作機(jī)制，如萬(wàn)科管理層的激勵(lì)制度的完善、科學(xué)等。同時(shí)看好萬(wàn)科的企業(yè)文化，四個(gè)字“高瞻遠(yuǎn)矚”，比如“蓋有人住的房子”，再如萬(wàn)科物業(yè)、公寓地產(chǎn)等。很多人相信，不管時(shí)代怎么變，萬(wàn)科都可以駕駛好這艘巨船。這部分雪球大V梁孝永康有詳細(xì)闡述，有興趣的可以去找他專欄文章看。在雪球眾多挺萬(wàn)科大V中，他對(duì)萬(wàn)科研究算是比較透徹的。

5、估值實(shí)在是太低估了，未來(lái)增長(zhǎng)相對(duì)確定的情況下，估值遲早要回歸的。

6、中國(guó)城市化率還有十幾年要走，很多人篤定認(rèn)為房地產(chǎn)需求仍舊非常大。不僅是首套需求，還有改善需求、投資需求等。人對(duì)房子的需求是永無(wú)止境的，房子的設(shè)計(jì)也是越來(lái)越代表新時(shí)代人的需求。比如十年前、二十年前的房子和現(xiàn)在的房子，在設(shè)計(jì)上，配套上，肯定是越近的越好。人們對(duì)居住需求也會(huì)隨著時(shí)代變化而變化，所以房地產(chǎn)任何時(shí)候，都有很大需求。

7、看好萬(wàn)科的物業(yè)，認(rèn)為單就占比很小的萬(wàn)科物業(yè)就可以撐起半個(gè)萬(wàn)科市值，以及其他圍繞著地產(chǎn)新生的業(yè)務(wù)，如長(zhǎng)租公寓等。

......

以上七大點(diǎn)，我認(rèn)為是大家持有萬(wàn)科的主要原因。當(dāng)然也包括我。

二、既然萬(wàn)科A如此優(yōu)秀，為什么又沒(méi)有迎來(lái)柳暗花明呢？我們到底錯(cuò)在哪里，或者說(shuō)，我們忽略了什么？

聊完第一部分，似乎萬(wàn)科是很優(yōu)秀的企業(yè)了。事實(shí)當(dāng)然也是，萬(wàn)科股價(jià)自91年上市以來(lái)，漲幅超過(guò)4030倍，也就是說(shuō)當(dāng)年你買(mǎi)了一萬(wàn)元不動(dòng)，到現(xiàn)在是4030萬(wàn)元，若加上紅利再買(mǎi)入，則遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)據(jù)?？梢韵胍?jiàn)改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)速度的最好見(jiàn)證者。那么這個(gè)趨勢(shì)走完了嗎？

這就是當(dāng)下的最大分歧，也是萬(wàn)科A股價(jià)一直不堅(jiān)定的反復(fù)拉鋸的最大原因。很多人覺(jué)得房地產(chǎn)的春天過(guò)去了。

首先，最重要的是政策的持續(xù)打壓，讓這個(gè)行業(yè)的發(fā)展受限頻頻。比如融資難，融資成本高；比如限售價(jià)，限期房銷售、高地價(jià)導(dǎo)致毛利率持續(xù)下降；比如持續(xù)高壓的限購(gòu)政策導(dǎo)致地產(chǎn)流動(dòng)性減弱等等。這些政策導(dǎo)致很多企業(yè)的頻頻暴雷，也讓人后怕，比如華夏幸福、泰禾地產(chǎn)的暴雷，以及現(xiàn)在岌岌可危的恒大地產(chǎn)。這樣繼續(xù)持續(xù)，這個(gè)行業(yè)的生態(tài)是否要重塑？之前的那套看地產(chǎn)的企業(yè)的邏輯是否要變？這些加劇的不確定性，確實(shí)讓一些投資者害怕了。

在政策明顯打壓的情況下，加上整個(gè)社會(huì)的輿論導(dǎo)向越來(lái)越一致，導(dǎo)致很多人對(duì)這個(gè)行業(yè)不看好，看不懂。其實(shí)這幾十年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)一直都是在爭(zhēng)議聲中成長(zhǎng)的。政策從來(lái)都是打壓了股價(jià)，沒(méi)有打壓實(shí)際的地產(chǎn)行業(yè)。房子照舊漲價(jià)。一二線限購(gòu)的當(dāng)下，一二線在緩慢增長(zhǎng)，且合理地賣(mài)著房子，很多資金流入了三四線，卻導(dǎo)致一些三線城市買(mǎi)房都要搖號(hào)，價(jià)格居高不下。未來(lái)沒(méi)有便宜房子可能是常態(tài)。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)火熱也是常態(tài)。

很多人期待地產(chǎn)調(diào)控放松，讓股價(jià)上漲。其實(shí)，這個(gè)行業(yè)哪一天政策放松了，反倒是你應(yīng)該擇時(shí)獲利了結(jié)的時(shí)候。行業(yè)火爆才會(huì)被打壓，不打壓且鼓勵(lì)你買(mǎi)的時(shí)候，恰恰是行業(yè)不行的時(shí)候。

其次，很多人覺(jué)得未來(lái)房子會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，最常見(jiàn)的就是：中國(guó)的房子已經(jīng)夠所有人住了，這樣持續(xù)開(kāi)發(fā)下去，不斷建新房子，以后賣(mài)給誰(shuí)？這個(gè)行業(yè)的邏輯遲早要重塑。這種邏輯似乎有道理。但我覺(jué)得是靜態(tài)線性了，用假定一個(gè)家庭只能有一套房的邏輯是不對(duì)的，為什么你有錢(qián)了，完全有能力，一個(gè)家庭不能有三套房呢？分開(kāi)住不好嗎？或者你有錢(qián)了，換一套更大房子不好嗎？再者，以前的老房子問(wèn)題重重不能滿足年輕人需求，換掉不好嗎？另外，中國(guó)沒(méi)有房子的人大有人在，有三四線城市沒(méi)有一二線城市房子的人大有人在，他們就不想買(mǎi)更好城市的房子？中國(guó)城鎮(zhèn)化率還有比較長(zhǎng)的路要走，并非一蹴而就的。

最后，我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)變局是政策造成的，而非行業(yè)本身市場(chǎng)造成的。很多人把人為造成的市場(chǎng)現(xiàn)象，當(dāng)成這個(gè)行業(yè)的終結(jié)，或者這個(gè)行業(yè)本身真相，我覺(jué)得不可取。試想，如果房地產(chǎn)調(diào)控的政策全部取消，讓地產(chǎn)行業(yè)歸于市場(chǎng)化運(yùn)作，會(huì)是如何呢？是現(xiàn)在的樣子嗎？另外，加之于地產(chǎn)行業(yè)身上的臆想，如未來(lái)房子不值錢(qián)、房產(chǎn)稅等或許是一種線性思維。我們不能對(duì)這個(gè)行業(yè)的走向視而不見(jiàn)，但我們也不能自己嚇自己。

當(dāng)然，地產(chǎn)行業(yè)是政策市，我們對(duì)政策要有敬畏。若政策持續(xù)加碼，不斷擠壓行業(yè)利潤(rùn)空間，那對(duì)于行業(yè)而言確實(shí)是不利的。從某二線城市近期集中供地情況看，多數(shù)土地都?xì)w了國(guó)企，在不斷加碼的限售、限價(jià)政策影響下，民企已經(jīng)很難有實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)了。這或許也是為什么一旦政策加碼，地產(chǎn)股就跌的原因。但要知道很多政策其實(shí)是地域性的，僅限于某地，但股民不這么看。未來(lái)不可控，未來(lái)怎么走也無(wú)人預(yù)測(cè)。政策加碼，或許是萬(wàn)科A為代表地產(chǎn)公司的潛在利空。我們不能盲目樂(lè)觀。

三、接下來(lái)，萬(wàn)科A，我們?cè)撛趺纯矗窟€應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持嗎？

第一、二部分基本上把當(dāng)下比較流行的觀點(diǎn)做了分析總結(jié)。我個(gè)人觀點(diǎn)是：第一部分大家看好的原因目前并沒(méi)有改變，萬(wàn)科還是萬(wàn)科，質(zhì)地并沒(méi)有變化。目前股價(jià)低迷，可能是中短期的偏離。

至于第二部分，大部分人質(zhì)疑的原因，歸納起來(lái)無(wú)非就是：不看好了。然而，地產(chǎn)行業(yè)看似簡(jiǎn)單，其實(shí)復(fù)雜。我們不能用人為政策導(dǎo)致的市場(chǎng)現(xiàn)象當(dāng)成行業(yè)本身的現(xiàn)象，也不能用線性的單一因素左右我們的買(mǎi)賣(mài)。綜合去衡量，才是該有姿態(tài)。雖然股價(jià)回到了五年前，但其在14-18年初的漲幅還是很可觀的。18年至今調(diào)整了三年多，或許還會(huì)繼續(xù)調(diào)整，但我覺(jué)得離春天應(yīng)該不遠(yuǎn)了。萬(wàn)科歷史上多年不漲還是有的，但其一旦起飛，你或許就追不上了。價(jià)值投資或許就是如此煎熬。再好的企業(yè)也會(huì)有要過(guò)的階段性坎坷。萬(wàn)科A或許還需要更多的時(shí)間。對(duì)我而言，繼續(xù)持有萬(wàn)科A，仍將繼續(xù)陪伴接下來(lái)的投資生涯。

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