主題：萬科 順勢而為 拓展市場

萬科08 年1 月實現(xiàn)銷售面積23 萬平方米，銷售金額18.5 億元。同時在08 年1 月8 日至08 年2 月19 日之間，在上海，東莞和成都獲得4塊土地，總建筑面積約107.55 萬平方米。

評論：

市場處于觀望和銷售淡季的階段，萬科則維持已開盤項目價格不變，而針對70/90 項目采取低價入市策略，有攻有守，順應市場的同時，積極擴大小戶型市場份額，體現(xiàn)了萬科敏銳的市場感覺和優(yōu)秀的把握市場趨勢的能力；同時07 年以來，萬科新增項目資源大多處在一線城市等經濟較發(fā)達區(qū)域，項目資源質量較高，溢價能力較強，因此給予萬科強烈推薦評級。

1. 市場觀望，萬科拓展市場

萬科08 年1 月份銷售面積同比增長11.65%，銷售金額同比增長11.71%，而銷售均價基本與07 年1 月份持平，為8043.48 元/平方米，同比增長0.06%；環(huán)比增長率，銷售面積和銷售金額下降70%多，而銷售均價則于07 年12 月份持平，環(huán)比增長率較07 年12 月份有所提升，原因主要在于：首先，房地產銷售存在淡旺季，1 月份，按慣例屬于淡季；其次，萬科在07 年年末和08 年年初，針對70/90 項目，采取低價入市的策略，占領小戶型產品市場，這一方面，容易使市場產生萬科降價錯覺，另一方面，體現(xiàn)出萬科快速的反應能力和敏銳的市場感覺；再次，07 年年末以來，由于信貸緊縮等宏觀調控的影響，市場上存在觀望情緒。

2. 土地儲備豐富，項目資源質量較高

截止2007 年12 月31 日，萬科規(guī)劃中項目建筑面積合計2518.29 萬平方米，權益建筑面積合計2084.44 萬平方米。07 年新增建筑面積1068.89 萬平方米，新增權益建筑面積814.54 萬平方米，分布在21 個城市，基本完成年初1000 萬平方米項目儲備計劃。而截止08 年2 月19 日，萬科新增項目建筑面積為112.42 萬平方米，新增權益建筑面積58.2 萬平方米。

從區(qū)域上來講，在07 年新增權益建筑面積中，約324.36 萬平方米來自于深圳、上海、北京和廣州，占比約39.82%；約273.87 萬平方米，占比約33.62%，來自于除上述四個城市外的部分省會城市。而截止08年2 月19 日，新增項目資源主要在東莞、上海和成都。從項目區(qū)域角度看，萬科項目多處在一線城市或部分省會城市，而這些城市的外來需求相對較為旺盛，同時收入水平也相對較高，另外，項目所在的其他城市經濟也較為發(fā)達，因此，萬科的項目資源質量較高。

3. 房地產業(yè)依然看好

依據(jù)我們在08 年投資策略報告中的判斷，08 年中國房地產行業(yè)將持續(xù)供不應求，景氣不改。短期來講，市場上存在觀望情緒和處于銷售淡季，同時開發(fā)商通過二級市場融資審批較為嚴格，在1、2 月份貸款發(fā)放的情況下，市場仍沒有較大起色，這一方面刺激房地產開發(fā)企業(yè)采取其他融資渠道，如信托等，另一方面，也將促進行業(yè)的整合，提高行業(yè)集中度，將會給整合能力較強的企業(yè)帶來機會。隨著銷售旺季的到來，大量自住性需求的支撐，同時貸款的不斷發(fā)放，08 年房地產市場將逐步回暖。

預計萬科07，08 年將分別結算412.03 和590.74 萬平方米，凈利潤將增長109.46%,同時每股收益將增長110%，由0.61 上升到1.28 元。按照08 年2 月21 日萬科收盤價25.2 元，08 年的市盈率僅為19.69；同時依據(jù)我們的計算，萬科現(xiàn)有項目資產支撐的股價約27.01 元，在行業(yè)持續(xù)看好的情況下，考慮到萬科業(yè)績的快速增長，項目資源較高的溢價能力以及準確把握市場的能力，因此給予萬科強烈推薦評級。




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